購買學區(qū)房要留心的幾個問題

　　“學區(qū)房”在自住、投資兩大方面的穩(wěn)定表現(xiàn)，一直頗受市場關(guān)注。不過購買此類房產(chǎn)需要關(guān)注落戶、“就近入學”相關(guān)規(guī)定等因素，避免買到“山寨學區(qū)房”，這樣才能減小風險。

　　不管是自住，還是長期投資，“學區(qū)房”一直是市場上的香餑餑。雖然近期樓市仍然處于觀望階段，但是“學區(qū)房”卻呈現(xiàn)出另外一番風景。價格穩(wěn)定，同時租賃需求也較為旺盛，“學區(qū)房”近期的表現(xiàn)確實比較搶眼。其實這并非虛火上升，而是有真實的市場需求來做支撐的。

　　那么，如何購買“學區(qū)房”，這與購買一般的房產(chǎn)有無區(qū)別？還需留心哪些注意事項？記者對此進行了采訪。在此需要說明的是，幾乎所有受購房者追捧的“學區(qū)房”都是分布在名校周邊的房產(chǎn)，根據(jù)“就近入學”相關(guān)規(guī)定，在義務(wù)教育階段，凡片區(qū)內(nèi)的適齡兒童皆可免試就讀，故在此也主要介紹分布名校附近的房產(chǎn)。

　　自住、投資二者兼顧

　　近日，家住上海市閔行區(qū)古美社區(qū)內(nèi)的符先生準備換房，其目的就是想讓自己的女兒將來能夠進入一所知名小學就讀。

　　按理說，閔行區(qū)古美社區(qū)經(jīng)過數(shù)年來的發(fā)展，目前已經(jīng)發(fā)展成為一個大型居住社區(qū)，這里的交通、商業(yè)、醫(yī)療等設(shè)施都不錯，但是唯一有些缺陷的是，就是沒有好的學校，這對諸如符先生那樣的業(yè)主來說，肯定是一個不小的難題。“雖然目前各學校的師資力量差距已經(jīng)縮小，但知名學校對小孩的培養(yǎng)還是讓人更加放心，我不想讓自己的小孩輸在起跑線上。”符先生如是說。

　　符先生將目光鎖定在徐匯區(qū)、靜安區(qū)以及長寧區(qū)等名校比較集中的區(qū)域。這里有徐匯區(qū)匯師小學、徐匯區(qū)愛菊小學、靜安區(qū)第一中心小學、長寧區(qū)新世紀小學等諸多知名小學，而且其中有少數(shù)小學還能直升重點中學，在接受義務(wù)教育階段都能夠與名校結(jié)緣，這讓他更是心動。

　　而另一位有先見之明的購房者李先生在三年前就已經(jīng)提前“打好埋伏”。李先生一家住在普陀區(qū)，但是他想把自己的小孩送到徐匯區(qū)上學，一來是那里名校較多教學質(zhì)量高，再者與父母居所很近，也能方便他們幫助自己接送小孩。李先生在2005年初在徐家匯附近花了40多萬元購買了一套一室戶，并馬上把自己全家的戶口遷了進去，之后將其出租。今年9月份開學，他就準備把自己的小孩送到附近的小學——徐匯區(qū)匯師小學去上學。當然，這套房產(chǎn)目前市值已超過百萬元，同時每月租金收入為2500元，足以抵扣銀行按揭貸款。李先生在自用與投資兩個方面都有收獲，可謂是一舉兩得。

　　符先生與李先生都是考慮為子女上學而購買房產(chǎn)，這并不是個別現(xiàn)象。記者了解到，在京滬穗三地，名校周邊的“學區(qū)房”一直是熱點。而與此同時，由于兼具自用、投資雙重功能，使得此類物業(yè)頗受喜歡投資不動產(chǎn)的人士關(guān)注。

　　就“學區(qū)房”近期表現(xiàn)來看，要好于市場整體水平。北京中原地產(chǎn)三級市場研究部有關(guān)人士表示，名校周邊的房產(chǎn)價格相比較而言較其他區(qū)域穩(wěn)定一些，尤其是其源源不斷的龐大需求支撐著區(qū)域二手房市場，雖然成交方面也會受到房價變化的影響，但由于一些業(yè)主認為自己的房屋具有地段和特殊資源(學校周邊)的優(yōu)勢，不愿降低房價出手，在市場低迷時便轉(zhuǎn)售為租，因此一定程度上促區(qū)域二手房價格的相對穩(wěn)定。如位于東城區(qū)，東二環(huán)附近的史家小學、北京二中周邊學區(qū)房價格走勢比較平穩(wěn)，北京中原三級市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，東二環(huán)附近的朝陽門內(nèi)大街板塊、東四板塊的中高檔二手商品房，1月份價格分別為16000元/平方米和13000元/平方米左右，經(jīng)歷了2008年樓市的低迷，但整體價格走勢仍舊比較穩(wěn)定，未呈現(xiàn)明顯的上漲或下浮。再比如位于海淀區(qū)黃莊附近的中關(guān)村(4.90，-0.14，-2.78%)一小、二小，促成了周邊“學區(qū)房”保值、增值的特性，這兩個小學周邊的中高檔二手商品房成交均價目前為21000～22000元/平方米，變化不大。

　　同時，其租賃市場也比較活躍，尤其是學校周邊的租賃市場具有一定的周期性，一般在每個學期開學前半個月到一個月會出現(xiàn)租賃的高峰，而一些提早為孩子上學打算的家長看房，也保證了平常租賃需求相對比較穩(wěn)定。上海美聯(lián)物業(yè)虹口區(qū)域經(jīng)理高一定介紹，虹口區(qū)、楊浦區(qū)云集著很多重點中學、大學，考慮到照料子女日常生活，在虹口的四平板塊就有不少高中生家長在學校周邊借房陪讀的現(xiàn)象，這也致使板塊內(nèi)節(jié)后租賃需求量增加兩成。

　　小貼士：何謂“就近入學”？

　　“就近入學”并不是指到離家最近的學校就讀。而是指：由所在地區(qū)教育行政部門根據(jù)本地區(qū)公辦學校的資源配置狀況和義務(wù)教育適齡學生的分布和需求狀況，合理規(guī)劃和確定本地區(qū)義務(wù)教育階段公辦學校招生入學范圍和招生人數(shù)，為每一位適齡兒童少年提供就近入學的義務(wù)教育學額。

　　初中招生也是按照免試就近入學的原則，由小學對口初中或以戶籍對口初中的方式，安排小學畢業(yè)生升入初中就讀。

　　關(guān)注不同需求的區(qū)別

　　如果考慮到用途側(cè)重點的不同，購買“學區(qū)房”考察的內(nèi)容也應(yīng)該有所區(qū)別。對于自住的情形，所要考慮的首要因素是居住的舒適性。對此專家建議，除了要考慮到出行的便捷程度、商業(yè)、醫(yī)療等，同時還要考慮小區(qū)居民整體素質(zhì)，以及房屋所在位置、樓層、朝向、房型等多方面因素。

　　在此，業(yè)內(nèi)人士特別建議，最好購買那些小學、中學能同時兼顧的“學區(qū)房”，這等于可以讓自己的子女能在小學、中學階段都有機會進入名校就讀，無疑會更為合算。上海美聯(lián)物業(yè)閘北區(qū)域經(jīng)理劉慶霞介紹，大寧板塊內(nèi)有部分“學區(qū)房”如歌林春天等，小學階段可進入閘北區(qū)實驗小學就讀，而中學階段則能直升區(qū)重點中學上海市風華中學就讀，這使得該板塊的學區(qū)房一直有不錯的表現(xiàn)。因此業(yè)內(nèi)人士建議購房者在考察之前，不僅僅只是考察物業(yè)地址與小學片區(qū)之間的關(guān)系，同時還要考察小學與之對口的中學，如果中學也是名校，則不要輕易錯過了。而對于更多考慮投資的情形而言，業(yè)內(nèi)人士建議不妨考慮面積較小一些的房產(chǎn)。這部分人士在購買到“學區(qū)房”，并在子女報戶口等教育問題解決后，一般就會將此套房產(chǎn)出租。上海德佑地產(chǎn)西康店經(jīng)理徐國峰告訴記者，小面積物業(yè)在租賃市場上表現(xiàn)得更為靈活，因為其租金水平相對低廉一些，市場需求較大，因此更加適合投資。記者了解到，在虹口的四平板塊，一般陪讀的家長選擇2000元/月的一房和2500元/月的二房房源的較多，此類房源的租賃成交量環(huán)比年前有了20%的增長。而大房型出租難度較大，勢必會影響到投資收益。

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