選鋪如何避開“冷鋪因子”

　　投資社區(qū)商鋪，如果能避開“冷鋪因子”，則能使得投資風險大大降低。據(jù)了解，自年初以來，住宅價格不斷攀升，但社區(qū)商鋪的價格上漲速度并不快，這讓投資者看到了投資機會。但專家表示，投資商鋪并不是一件很簡單的事情，需要注意的事項頗多，諸如避免投資到“冷鋪”就是其中一項重要內容。

　　要做到安全投資，其中最重要的一點就是學會發(fā)現(xiàn)社區(qū)商鋪中的“冷鋪因子”，并遠遠避開它。那么，如何才能發(fā)現(xiàn)商鋪中的“冷鋪因子”，記者通過實地采訪，以期給讀者提供一些參考。

　　遭遇“冷鋪”收益差

　　一鋪養(yǎng)三代？江蘇的蘇先生就不這么認為。4年前，蘇先生在閔行區(qū)的古美西路上一次性購買了兩套社區(qū)商鋪。單價約15000元/平方米，相對來說并不貴，因為其時周邊公寓價格也達到了7500元/平方米。他說：“我特地做了一下比較，發(fā)現(xiàn)商鋪為住宅價格的1.6倍，這種情況剛好處在合理范圍內。”有過商鋪投資經歷的蘇先生知道，一般情況下，商鋪的價格只要不超過住宅價格的2倍，就具有投資價值。

　　但隨后的經歷便讓蘇先生感到有些后悔了，因為他僅僅關注商鋪的價格，而沒有考慮到社區(qū)商鋪的其他屬性，比如所處地段、未來業(yè)態(tài)定位等方面，因此這兩套商鋪并沒有給他帶來滿意的投資收益。用他自己的話來說，就是“還不如投資住宅”。

　　商鋪周邊分布有平陽綠家園、春江錦廬、平陽新村、東方御花園、虹莘新村等多個居住小區(qū)，人口數(shù)量并不少，而且周邊也沒有類似的商鋪出現(xiàn)，按理說應該能旺起來。但事實恰恰相反，在隨后的四年多時間里，有將近一半的時間空關，即使偶爾出租，不到半年，又會重新閑置下來。為何會這樣呢？

　　原來商鋪所在位置處于古美西路的最末端，地段一般，周邊并沒有其他能帶來人流量的成熟商業(yè)街，因此無法讓人意識到這里還有商鋪。其次商鋪出售之后，缺乏統(tǒng)一的經營管理，各個小業(yè)主各自為戰(zhàn)，造成業(yè)態(tài)上混亂，這更加無法引起周邊居民的注意。缺乏人氣，在租賃市場上的表現(xiàn)自然就疲軟不堪了。

　　蘇先生表示，因為長時間的空關，租金回報率不足4％，而目前商鋪的價格也不過25000元/平方米，雖然相比周邊的住宅價格要高得多，但其漲幅卻低于住宅。他發(fā)現(xiàn)，若與四年前的價格相比，住宅的長期投資回報要超過4％，更讓他郁悶的是，住宅的價格基本上翻番。

　　蘇先生所投資的這兩套商鋪就是名副其實的冷鋪。他的經歷告訴我們，如一不小心碰到了“冷鋪”，投資收益肯定會大打折扣。當然，如果是旺鋪則情況就不一樣了，記者了解到，諸如浦東聯(lián)洋社區(qū)，隨著社區(qū)商業(yè)的成熟，商鋪租金價格也大幅攀升，部分商鋪租金已由三年前的10元/平方米?天漲至目前的20元/平方米?天。

　　如何發(fā)現(xiàn)“冷鋪因子”

　　商鋪最終能否變成“旺鋪”，雖然受到很多因素的制約，如地理位置、經營管理水平的高低、業(yè)態(tài)定位等等，但不可否認的是，只要盡早找出“冷鋪因子”，便能讓投資變得更有保障。

　　總結下來，“冷鋪因子”主要包括交易識別的顯性因子、需要認真考察方能發(fā)現(xiàn)的隱性因子，以及外力導致的非常規(guī)因子。那么，這些“冷鋪因子”有哪些特征呢？對于一般的投資者而言，又如何提前找到它呢？我們可以通過一些案例來進行分析。

　　顯性因子：認真觀察是關鍵

　　“冷鋪”的顯性因子容易被識別出來，就如同一件衣服做工如何，只需通過仔細觀察，便能得到結論，且八九不離十。

　　【案例1】郁先生最終決定放棄購買一套社區(qū)商鋪，雖然其售價相當便宜，僅比附近公寓貴三成，但緊靠主要四車道的交通干道，而且行人很難到達，這讓他看不出其發(fā)展前景到底在哪里？

　　【解析】“冷鋪”的顯性因子只要通過仔細觀察便能發(fā)現(xiàn)。上海知名商鋪專家姜新國表示，地段差、可視性底等等都可看作是顯性因子。比如商鋪位于交通干道兩旁，居民到達的便捷度很低，自然難以吸引到更多的人前來消費，那么這樣的商鋪“旺”起來的可能性就不大。再比如商鋪位于樓上，而且一般會被人注意到，可視性差，同樣也難以成為“旺鋪”。

　　總結起來包括商業(yè)環(huán)境差、交通狀況差、人流量少、商業(yè)物業(yè)可視性差、物業(yè)形象差、商業(yè)物業(yè)規(guī)劃形式差等，都可以看作是“冷鋪”的顯性因子。當然還包括如為了節(jié)省造價而采用剪力墻結構，或者位置太過靠后，以及房型過大適用性差等。

　　隱性因子：社區(qū)成長性很重要

　　這類因子不易被察覺，因此需要投資者具有良好的預判能力。當然，預判能力跟自己的調查研究也是密不可分的。

　　【案例】當初曾先生之所以敢買下聯(lián)洋社區(qū)內一套商鋪，主要就是看中社區(qū)的成長性。在2002年前后，聯(lián)洋社區(qū)周邊還能看到農田，但他還是以13000元/平方米的價格果斷買進一套�，F(xiàn)在聯(lián)洋社區(qū)已經發(fā)展成為陸家嘴周邊知名居住社區(qū)，這自然會促使商鋪價格和租金的飛漲。

　　【解析】姜新國表示，成長性差的社區(qū)，其商鋪也極有可能會成為“冷鋪”。但社區(qū)成長性的好與壞，一般情況下無法通過觀察而得出結論，只有在對社區(qū)進行詳細調查，如人口組成（包括受教育程度、收入水平等），社區(qū)未來發(fā)展規(guī)模等，綜合這些因素分析，才能得到準確的答案。

　　隱性因子還包括社區(qū)內商鋪供應總量過大、業(yè)態(tài)定位不清、管理混亂等，這些都需要投資者了解。商鋪供應量過大，而可替代的可能性很大，這樣的商鋪將面臨較大的市場競爭，無優(yōu)勢可言。業(yè)態(tài)定位不清也對商鋪來說也是很忌諱的，混亂的業(yè)態(tài)不利于商業(yè)氛圍的聚攏。

　　經營管理水平的高低也關系到投資收益，有經驗的經營管理團隊能使商鋪人氣長久保持旺盛狀態(tài)，其中最典型的案例便是位于龍茗路上的十尚坊。十尚坊所有商鋪均為江南星城配套商鋪，如果沒有統(tǒng)一經營管理的話，也就不會有現(xiàn)在小有名氣的時尚飲食一條街了，而且也很有可能跟對面的半島商鋪一樣，開開停停。缺乏統(tǒng)一管理的商鋪勢必會陷入無序競爭，而使其成為“冷鋪”的可能性加大。

　　非常規(guī)因子：關心規(guī)劃變化

　　非常規(guī)因子發(fā)生比較突然，相對來說難以把握。記者發(fā)現(xiàn)，非常規(guī)因子主要因為市政規(guī)劃的調整而發(fā)生，因此投資者需要做到的就是關心這方面的變化。

　　【案例】劉先生有些后悔當初沒有轉讓自己那套位于虹梅路上的小商鋪，5年前當他得知這條路要拓寬成為中環(huán)線后，他曾考慮過這件事。當中環(huán)線建成通車之后，商鋪所在地徹底變成“麻袋底”，自然很少有人前來光顧了。

　　【解析】相對來說，發(fā)現(xiàn)非常規(guī)因子的難度最大，因為作為普通投資者來說，無法預先了解到市政規(guī)劃的調整信息。有利的規(guī)劃能讓“冷鋪”變“旺鋪”，如新建大型商業(yè)項目，則能帶動周邊人氣，從而使得原有商業(yè)氛圍一般的商鋪慢慢變旺。但并非所有規(guī)劃都有利于商業(yè)氛圍的提升，相反會形成巨大的殺傷力，能讓“旺鋪”變“冷鋪”。但這些也并非無跡可尋，投資者要關心的就是市政規(guī)劃的調整，如果發(fā)現(xiàn)不利于因素，如馬路拓寬為快速車道、興建高架橋等，都可視為不利因素，需及時應對。

　　除了市政道路建設的調整之外，還有需要注意的就是區(qū)域規(guī)劃的調整，也有可能會弱化原有的商業(yè)氛圍。如吳江路由原來的“美食一條街”改造成為南京西路商業(yè)街的“后街”之后，主要作用是提供休閑、餐飲服務，以期與南京西路商業(yè)街形成互補格局，但事實上并未達到預期的效果，目前仍然還有很多商鋪尚未出租，而已經開張的商鋪生意也很平淡。

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