看看售樓員的炒房經(jīng)

　　李巖（化名）拿起電話，電話的另一邊是北京華貿(mào)城的銷售同行。“是通知我去選房，我在那定了兩套房子。”李巖說。

　　10月15日，李巖匆匆吃完午飯，準(zhǔn)備下午趕去北京華貿(mào)城。因?yàn)橛袃?nèi)部關(guān)系，李巖可以不必通過擁擠的搖號(hào)現(xiàn)場買到房子。此后的兩天，華貿(mào)城傳來一期所推1500余套房源全部售出的消息，銷售金額超過17億，一度盛傳有6500多人分批輪著搖號(hào)選房。

　　“十一”期間，樓市成交量無論從環(huán)比還是從同比的角度，均有所下降。很多專家學(xué)者分析，由于上半年成交量過大，價(jià)格上漲過快，樓市將迎來一定幅度的調(diào)整，價(jià)漲量升的局面很難持續(xù)。而李巖卻看到，不少售樓處前依舊排著黑壓壓的人群，這種場景強(qiáng)烈刺激著人們的神經(jīng)，不論是買房者，還是售房者，樂觀情緒在彌漫。

　　“上一次最猛烈的調(diào)整，只用了七八個(gè)月的時(shí)間，樓市就已經(jīng)恢復(fù)，甚至比2007年還火，這次可能比上次厲害嗎？”李巖反問。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)政策導(dǎo)向、銷售數(shù)據(jù)都在支持著李巖們的信心，在樓市巨大的投機(jī)場中，到處有他們奔忙的身影。

　　“催富”的銷售

　　李巖很后悔，當(dāng)初沒有搶購到首城國際中心的房子。2008年11月，樓市最低迷的時(shí)候，首城國際的開盤最低價(jià)只有每平方米10800元。而今年，價(jià)格已漲至每平方米18000元。

　　“有個(gè)同事，關(guān)系特別硬，一口氣買了兩套，你算算賺了多少？”李巖說。他回憶說，首城國際的房子遭到瘋搶，而通過現(xiàn)場排號(hào)很難拿到房子。一般的項(xiàng)目，通過內(nèi)部售樓員的關(guān)系都可以拿到房子，而首城國際更具有特殊性，非同小可的關(guān)系才能夠買到房子。

　　網(wǎng)友發(fā)帖曾譴責(zé)首城國際中心待價(jià)而沽。業(yè)界的普遍看法是，當(dāng)年北京城開和北京城建投標(biāo)聯(lián)合體出價(jià)比最高價(jià)低出6億卻最終斬獲此地王，最關(guān)鍵的原因，一是承諾“90平方米以下小戶型占70％以上”，符合當(dāng)時(shí)的政策傾向；二是其在招標(biāo)合同里標(biāo)明“意向銷售價(jià)格每平方米9500元”。因此，該地塊被稱為首塊根據(jù)限價(jià)房標(biāo)準(zhǔn)出讓的非限價(jià)房用地。殘酷的現(xiàn)實(shí)與當(dāng)初的承諾形成巨大反差，原來那不過是一句謊言。

　　有了同事的前車之鑒，李巖更加堅(jiān)定地投身于炒房運(yùn)動(dòng)中。從輿論傳達(dá)的消息來看，房價(jià)不可能跌。而李巖的親眼所見，更使他相信這一點(diǎn)。幾個(gè)經(jīng)常被提及的理由是，中國的城市化進(jìn)程還在繼續(xù)，高地價(jià)支持高房價(jià)，北京的房子是賣給全國的富人的，通脹預(yù)期下買房子才是最好的保值途徑……

　　炒房的資金從哪里來？“毫不夸張地說，我有幾個(gè)同事是千萬級(jí)身家的。”李巖說。

　　業(yè)內(nèi)公認(rèn)提成最高、收入最高的是SOHO中國的售樓員。

　　2009年1月，SOHO中國董事長潘石屹在其中國員工大會(huì)上透露，2008年北京房地產(chǎn)銷售額下降高達(dá)50％，而SOHO中國在2007年40億元預(yù)售收入的基礎(chǔ)上，根據(jù)官方數(shù)據(jù)，2008年預(yù)計(jì)完成預(yù)售收入76億多人民幣。三里屯SOHO在2008年逆市提價(jià)8次，有一位王牌銷售員2008年完成銷售額15.6億元人民幣，該員工2008年的稅后收入高達(dá)400萬元。據(jù)知情人士透露，SOHO中國身家超過千萬元的銷售員并不鮮見。

　　售樓員的所在公司大致分為開發(fā)商和代理行兩種。開發(fā)商是地產(chǎn)公司下面直屬的銷售部門，而代理行就是專門的經(jīng)紀(jì)公司，代替開發(fā)商進(jìn)行銷售，一般旗下有多個(gè)項(xiàng)目。

　　售樓員的主要收入來源是傭金。業(yè)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)一般為房屋總價(jià)千分之三到千分之一不等，即賣出100萬的房子，售樓員能夠獲得3000元到1000元不等的傭金。樓市紅火的時(shí)期，售樓員月入數(shù)萬并不夸張。而低迷的時(shí)期，每月只能拿到1000至2000元的底薪。

　　房地產(chǎn)銷售是個(gè)速富的行當(dāng)。尤其是高檔房的售樓員，整天跟一部分先富起來的人打交道，很難不受刺激。但僅靠提成，售樓員如何迅速晉身千萬富翁的行列？

　　炒房內(nèi)幕

　　“絕大多數(shù)銷售，都炒房，要想錢來得快，還是得做銷售。”一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)業(yè)資深人士對(duì)本報(bào)記者說。

　　他回憶，從2003年開始，房價(jià)進(jìn)入快速上升通道，很多房子2005年一年之內(nèi)漲一倍并不是什么新鮮的事情。而售樓員恰恰是對(duì)價(jià)格最敏感的一些人。

　　早些年，曾經(jīng)盛行炒“樓花”，自己掏錢買下房號(hào)再轉(zhuǎn)手給客戶，或者通過給炒家找“下家”分賬，在樓盤未落成之際只交數(shù)量很少的訂金，訂下一套或多套單元，之后轉(zhuǎn)手賣給別人，套取高額訂金，從中賺取差價(jià)。因?yàn)槌礃腔ū还�司開除的售樓人士在地產(chǎn)界并非少數(shù)。后來被有關(guān)部門嚴(yán)令禁止后，炒樓花尋找到了新的替代方式。

　　前述資深人士告訴記者，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的售樓員，會(huì)買下升值潛力較大的房屋，然后再利用銷售之便轉(zhuǎn)手出售，或伙同二手房中介公司一起操作，其間并不需要使用自己的真名。他向本報(bào)記者介紹了其中的做法。有客戶來看房時(shí)，有些售樓員會(huì)告訴其很多房屋都已經(jīng)預(yù)訂，并向其介紹另外相對(duì)低價(jià)的房源。雖然房地產(chǎn)信息交易管理網(wǎng)加大了房屋交易的透明度，但是并不能阻止內(nèi)部人預(yù)訂和購買。有些項(xiàng)目在短短幾個(gè)月之間就可以漲價(jià)40％至50％，私下低買高賣便可獲得巨額利潤。盡管公司并不允許售樓員如此操作，但實(shí)踐中，仍有很多變通的方式。有些售樓員為了避嫌，直接炒其它項(xiàng)目的房子，再通過關(guān)系好的同行或者二手房中介公司轉(zhuǎn)售。售樓員流動(dòng)性較大，經(jīng)常跳槽。精明的售樓員會(huì)編織自己的關(guān)系網(wǎng)，很多普通購房者難以買到的項(xiàng)目，通過同行的關(guān)系可以直接買到。強(qiáng)大的關(guān)系網(wǎng)下，售樓員變成一批特殊人群。

　　炒房的資金并不一定是售樓員的自有資金，有些來自于銀行。早年盛行的“假按揭”，有一部分是內(nèi)部售樓員制造的。有些售樓員利用長期積累的客戶人脈關(guān)系，聯(lián)手有錢人共同炒房。“私下簽協(xié)議，談好利益分成。”這位資深人士說。很多山西和溫州富商，甚至?xí)��?duì)熟悉的售樓員產(chǎn)生依賴性，項(xiàng)目開到哪，都會(huì)捧場。

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)早前公開表示，“都說發(fā)展商暴利，發(fā)展商黑心，如果發(fā)展商暴利、黑的話，社會(huì)上就不會(huì)有人炒二手房了，因?yàn)槌炊�手房的人就沒有利益了，如果二手房的人還有巨大的利潤空間，說明開發(fā)商不夠黑，才有這么多炒房的人。”

　　同是10月15日這一天，國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局公布了最新數(shù)據(jù)，9月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲2.8％，漲幅比8月份擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.7％，漲幅比8月份縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)。

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