上海二手房風(fēng)向板塊：整體房?jī)r(jià)穩(wěn)中有變

　　調(diào)控政策密集出臺(tái)后，房?jī)r(jià)是漲了，還是跌了？記者深入上海二手房風(fēng)向板塊，如中遠(yuǎn)兩灣城、世紀(jì)公園、陸家嘴、田林、天山等，一探房?jī)r(jià)漲跌究竟。

　　整體：二手房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有變

　　政策頻繁出臺(tái)，對(duì)樓市交投雙方產(chǎn)生了預(yù)期分化、博弈加大的趨勢(shì)。但是，二手房整體價(jià)格穩(wěn)中有松動(dòng)，大部分平開(kāi)或者高走，小部分業(yè)主因個(gè)別原因出現(xiàn)降價(jià)拋售。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)中心對(duì)旗下近180家門(mén)店的最新調(diào)查顯示，多數(shù)二手房業(yè)主的報(bào)價(jià)繼續(xù)保持在去年末的高位、未有讓步，但買(mǎi)家卻普遍期望有一定程度的議價(jià)空間。受此影響，整個(gè)二手房市場(chǎng)上能快速交易的房源較少，從中心城區(qū)到外圍區(qū)域的多個(gè)板塊交易量已較去年四季度高位下降5成左右。價(jià)格方面，盡管有少數(shù)板塊房?jī)r(jià)水平略有下降，多數(shù)區(qū)域二手房?jī)r(jià)格仍保持穩(wěn)定或小幅上揚(yáng)。穩(wěn)定的剛需基礎(chǔ)和相對(duì)緊缺的新增掛牌，是目前幾個(gè)房?jī)r(jià)微幅上漲板塊的共性。

　　但業(yè)主的強(qiáng)勢(shì)地位已基本被弱化，過(guò)高的報(bào)價(jià)已經(jīng)成為阻礙房源去化的絆腳石。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐地杰?chē)?guó)際城店經(jīng)理謝辰告訴記者，其分行周邊區(qū)域約有60%的看房客戶已轉(zhuǎn)為觀望。盡管這些客戶仍對(duì)掛牌房源保持相當(dāng)關(guān)注，但出手卻頗為穩(wěn)定，即使是意向房源也希望能有3%-4%的還價(jià)空間。“事實(shí)上，去年的跳價(jià)現(xiàn)象已基本絕跡，且有部分不滿5年的急售房業(yè)主等不及放盤(pán)，愿意做出3%左右的價(jià)格讓步”，謝辰補(bǔ)充道。

　　二手房風(fēng)向板塊

　　南黃浦板塊：“跳價(jià)”還在上演

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐瞿溪路店經(jīng)理丁政表示，在他管轄的南黃浦板塊內(nèi)，業(yè)主跳價(jià)現(xiàn)象仍頻繁發(fā)生。由于中心城區(qū)批地日趨減少，可供新盤(pán)在數(shù)目和面積方面均不足；受制于2010年世博會(huì)管制，黃浦區(qū)將不會(huì)有新盤(pán)動(dòng)工，使得區(qū)域內(nèi)供求失衡局面進(jìn)一步加劇。在供應(yīng)受到限制的情況下，盡管政策接二連三出臺(tái)，但業(yè)主不僅繼續(xù)跳價(jià)5%左右，就連售房的意愿也日趨減弱。以蓬萊家園小區(qū)為例，該小區(qū)面積在109平方米的兩房房源，在去年12月的掛牌價(jià)為320萬(wàn)元；1月份后，業(yè)主將價(jià)格上調(diào)至350萬(wàn)元。雖然業(yè)務(wù)員找到了誠(chéng)意買(mǎi)家，但和業(yè)主溝通后卻發(fā)現(xiàn)，業(yè)主卻想等春節(jié)過(guò)后以更高價(jià)賣(mài)出。

　　天山板塊：稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁房?jī)r(jià)繼續(xù)漲

　　不少房源掛牌價(jià)格不降反升，主要原因在于業(yè)主將因政策調(diào)整而新增的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，尤其以持有2-5年之間的房源表現(xiàn)得最為顯著。易居臣信門(mén)店在2009年年底前成交了一套天山河畔持有3年的兩房房源，成交總價(jià)285萬(wàn)元，各項(xiàng)稅費(fèi)總計(jì)在7萬(wàn)元左右。如今，門(mén)店新掛牌一套類(lèi)似房源，總價(jià)變成295萬(wàn)元。原因在于，按照先行稅收政策，這套房子轉(zhuǎn)讓需繳納稅費(fèi)在16萬(wàn)元以上，而這部分新增的稅費(fèi)毫無(wú)疑問(wèn)被轉(zhuǎn)嫁給下家。由于區(qū)域周邊擁有大虹橋樞紐規(guī)劃的利好因素，抱有樓市看漲心態(tài)的業(yè)主不在少數(shù)。就連婁山關(guān)路沿線老工房均價(jià)也達(dá)到了2萬(wàn)元/平房米左右，部分擁有學(xué)區(qū)房概念的房源均價(jià)則要2.3萬(wàn)元/平方米左右，次新房如天山河畔均價(jià)在3.3萬(wàn)元-3.5萬(wàn)元/平方米。

　　田林板塊：浦北路某小區(qū)降5%

　　“最近為了給孩子買(mǎi)套學(xué)區(qū)房，看了不少房子。感覺(jué)有的房子已經(jīng)在降價(jià)了，但自己卻不敢買(mǎi)了。”

　　薛小姐表示，1月10日，她去看了一套浦北路某小區(qū)的房源，兩房，63.3平方米，朝南，到手價(jià)142萬(wàn)元。該房對(duì)口上師大附小，位置、朝向都相當(dāng)不錯(cuò)，除了面積稍微小點(diǎn)，別的都符合要求。當(dāng)中介問(wèn)她房子怎么樣時(shí)，薛小姐說(shuō)，總價(jià)太高，最多能接受134萬(wàn)元。

　　看完房后，薛小姐和老公在回家的路上，就收到了中介短信，表示跟賣(mài)家溝通過(guò)了，135萬(wàn)元到手價(jià)可以成交，希望雙方面談。“賣(mài)家肯降了，我卻不敢去了。估計(jì)面談后，134萬(wàn)元成交沒(méi)什么問(wèn)題。我現(xiàn)在擔(dān)心，這個(gè)價(jià)格是不是買(mǎi)貴了。所以最終沒(méi)過(guò)去面談，被中介‘批評(píng)’了一頓，說(shuō)我沒(méi)誠(chéng)意，變來(lái)變?nèi)ァ?rdquo;

　　1月11日，剛上班的薛小姐，看到國(guó)務(wù)院收緊二套房貸的新聞，心里暗暗慶祝。“幸虧當(dāng)時(shí)沒(méi)下定。我還是希望等到政策明朗時(shí)再說(shuō)。估計(jì)今年3月下旬會(huì)出手。一方面，再過(guò)兩三個(gè)月，政策更明朗了；另一方面，這個(gè)時(shí)段買(mǎi)好房后，正好趕上4月份的公積金年沖，卡里的3萬(wàn)多元公積金可以沖掉，這樣貸款負(fù)擔(dān)可以減輕點(diǎn)。”

　　陸家嘴板塊：瑕疵樓盤(pán)半年沒(méi)賣(mài)掉

　　傳說(shuō)中漲得最快也最抗跌的陸家嘴江景豪宅，在這波行情中堅(jiān)挺依舊。1月8日，東昌路門(mén)

　　店內(nèi)看房客寥寥，經(jīng)紀(jì)人看記者進(jìn)來(lái)，連忙笑臉相迎。據(jù)美聯(lián)物業(yè)的門(mén)店經(jīng)理推薦，世茂濱江一套在售的129平方米的兩室兩廳兩衛(wèi)房源，總價(jià)550萬(wàn)元，單價(jià)4.26萬(wàn)元，還不錯(cuò)。均價(jià)在4萬(wàn)元左右的世茂濱江花園和仁恒濱江園性價(jià)比較高，自住客多，銷(xiāo)售情況較好。單價(jià)6－10萬(wàn)元/平方米的盛大金磐和財(cái)富海景空置率相對(duì)較高。

　　詢問(wèn)了一陣，經(jīng)紀(jì)人見(jiàn)沒(méi)有打動(dòng)記者，于是便介紹一套掛牌半年卻滯銷(xiāo)的房源。該房位于世茂濱江花園，面積311平方米，2樓，總價(jià)1120萬(wàn)元，單價(jià)3.6萬(wàn)元/平方米，帶車(chē)位。高區(qū)（40層以上）可以觀江景，低區(qū)則可以看花園，這套就是看花園的房子。業(yè)主在上海做化妝品生意，掛牌半年多，仍尋尋覓覓，無(wú)人接手，如果不怕大，這套房子相當(dāng)劃算。顯然，房子雖然看似單價(jià)比其他房源低，但是卻因?yàn)槊娣e大、總價(jià)高和樓層低兩大“瑕疵”，始終沒(méi)賣(mài)掉。

　　中遠(yuǎn)兩灣城：河景大房2.2萬(wàn)元拋售

　　“河景五房，單價(jià)2.2萬(wàn)元，業(yè)主急拋。”中遠(yuǎn)兩灣城業(yè)主楊女士在自家門(mén)上看到了中介粘貼的廣告，這與她前兩天在售樓處聽(tīng)到的31號(hào)樓王近3萬(wàn)元的報(bào)價(jià)相差巨大，而在去年底，她看過(guò)的幾套兩灣城沿蘇州河邊二手房單價(jià)基本都在2.5萬(wàn)元左右。

　　期望改善住房條件的楊女士計(jì)劃將自己同一小區(qū)內(nèi)的一套兩房置換大房型，對(duì)沿蘇州河的大房型房源比較留意。中遠(yuǎn)兩灣城四期璀璨天成于近期推出壓軸樓王31號(hào)樓的保留房源，共有二房二廳一衛(wèi)和四房?jī)蓮d兩衛(wèi)兩種戶型，售樓處報(bào)價(jià)2.8萬(wàn)元到3萬(wàn)元�？紤]到本次新開(kāi)樓王的一手房源價(jià)格堅(jiān)挺，楊女士只得關(guān)注二手房?jī)r(jià)格�？吹絻r(jià)格如此低的河景房，楊女士馬上與中介聯(lián)系，卻被告知房東急需用錢(qián)，要求一次性付款，只得放棄。

　　記者在兩灣城的幾家中介門(mén)店看到，房源之間的差價(jià)非常明顯，高的有2.7萬(wàn)元，低的則接近2萬(wàn)元，詢問(wèn)中介人員這是否反映有不少房源在近期降價(jià)，中介人員解釋?zhuān)�近�?ldquo;特價(jià)房”確實(shí)比前段時(shí)間有所增加，但房源之間差價(jià)這么大是由于兩灣城沿鐵路和沿蘇州河房源差價(jià)本身就比較明顯，目前拋出的特價(jià)房源要么樓層較低，要么房型偏大，真正好房子的價(jià)格松動(dòng)并不明顯。

　　上海中原中遠(yuǎn)兩灣分行經(jīng)理竺忱透露：“目前確實(shí)有小部分溫州客出售手頭物業(yè)，盡管溫州客出售掛牌比例較小，大面積拋售潮未至，但政策的變化刺激了投資客心態(tài)的轉(zhuǎn)變。”竺忱分析：此類(lèi)溫州客戶均擁有2-4套的房源，房源基本均在2006、2007年左右購(gòu)入，當(dāng)時(shí)均價(jià)在1萬(wàn)元-1.1萬(wàn)元/平方米，而目前的市場(chǎng)均價(jià)在2.4萬(wàn)元/平方米。從目前此類(lèi)客戶的掛牌價(jià)格來(lái)看，基本掛牌價(jià)格略低于市場(chǎng)價(jià)，盡管稅費(fèi)較高，但是落袋為安促使業(yè)主讓利。

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