上海二手房風(fēng)向板塊：整體房?jī)r(jià)穩(wěn)中有變(2)

　　世紀(jì)公園板塊：降2萬元也是跌

　　“哇哈哈哈，房?jī)r(jià)終于屏不住了。”王小姐的開心網(wǎng)上的狀態(tài)最近一直是這一句話。就在前幾天，她的狀態(tài)還顯示，抱怨在上海買套價(jià)格合適房型好的房子有多么難。

　　“我最近在看世紀(jì)大道附近梅園小區(qū)的房子，一個(gè)跌了2萬元，一個(gè)跌了3萬元。都是成交價(jià)，稅費(fèi)各付的，裝修和房型明顯比以前要好很多。房?jī)r(jià)看來是真的屏不住了。”看到了房?jī)r(jià)松動(dòng)的跡象，王小姐很興奮。王小姐夫妻屬于“剛需”人群，一直持幣觀望。夫妻倆預(yù)算180萬元，打算買個(gè)兩室一廳。這個(gè)預(yù)算在去年8月份還很充足，但目前看來挑選余地不大，如今就連長(zhǎng)寧北新涇淞虹路附近的老工房單價(jià)也要2萬元了。王小姐認(rèn)為，雖然房?jī)r(jià)略微回落了一點(diǎn)，但是價(jià)格還是太高了。夫妻倆還是想買個(gè)房型好、房齡比較新的房子，同時(shí)要兼顧交通和學(xué)區(qū)。這樣看來，目前合適的房子還是太少。

　　九亭板塊：20％超跌房掛牌出售

　　九亭近年來一直是外環(huán)區(qū)域最引人注目的板塊之一，借著9號(hào)線直達(dá)徐家匯和世紀(jì)大道的利好概念，板塊上漲動(dòng)力十足。2008年底到2009年3月，奧林匹克花園的精裝修房源開盤價(jià)在9000元/平方米左右，還可享受總價(jià)最多抵扣10萬元的優(yōu)惠。去年4月底，金小姐以1.1萬元單價(jià)買了套89平方米的兩房。半年后，新開房源的均價(jià)一路從1.1萬元/平方米漲到1.6萬元/平方米、售樓處的接待人員還告訴她，2010年開盤的最后一期房源有可能定價(jià)1.8萬元/平方米。

　　然而，最近金小姐的一個(gè)朋友接到中介電話，一套奧林匹克花園的小高層電梯三房，成交價(jià)170萬元，單價(jià)1.36萬元/平方米。而自9號(hào)線二期開通試運(yùn)營(yíng)以后，奧林匹克花園房?jī)r(jià)一直穩(wěn)定在1.7萬元/平方米左右。中介業(yè)務(wù)員解釋，業(yè)主有意在國(guó)外投資房產(chǎn)，但資金有些不足，所以急著把這套房產(chǎn)變現(xiàn)。盡管只是這一套房子降價(jià)，但是在半年多來卻是頭一回聽說，“這幾個(gè)月來掛牌的房主跳價(jià)都來不及，誰還降價(jià)��？降價(jià)幅度這么大的房子真的非常少見。”中介業(yè)務(wù)員也對(duì)1.36萬元的單價(jià)感到有些吃驚。

　　急拋背后：業(yè)主急拋為調(diào)“頭寸”

　　與2007年不同，此輪政策出臺(tái)后出現(xiàn)的降價(jià)房，多是業(yè)主個(gè)人原因不得已而降價(jià)拋房。

　　比如，世紀(jì)公園的地標(biāo)性建筑香梅花園出現(xiàn)零星低于市場(chǎng)價(jià)的急拋房源。記者看到，一條售房信息被中介公司高調(diào)處理，獨(dú)占一塊小黑板，并用紅紙黑字加以突出，赫然立于街面之上。一同看房的一位女客戶大呼便宜。這套面積190平方米的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)房源，可俯瞰世紀(jì)公園全景，總價(jià)550萬元，單價(jià)2.89萬元/平方米。三位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人帶領(lǐng)3組看房人，魚貫而入?yún)⒂^，其中一位中年男士對(duì)房屋情況比較滿意，頻頻點(diǎn)頭。比對(duì)小區(qū)其他在售信息，一套160多平方米的，可掛牌580萬元。為什么景觀房被急售？業(yè)務(wù)員這樣解釋：業(yè)主雖是上海本地客，但在外地做生意，公司運(yùn)作出現(xiàn)資金短缺問題，于是將這套原本就是用于投資的房產(chǎn)降價(jià)拋售。

　　與香梅花園比鄰的陸家嘴中央公寓均價(jià)在3－5萬元/平方米，應(yīng)該算是該板塊價(jià)格穩(wěn)固的一個(gè)小區(qū)，也出現(xiàn)了急售房源。在安居客網(wǎng)站上，有一套房源標(biāo)注建筑面積120平方米，12樓，兩室兩廳兩衛(wèi)，總價(jià)335萬元，單價(jià)2.8萬元/平方米。急售原因是，韓國(guó)業(yè)主要回國(guó)，所以急于套現(xiàn)，不僅價(jià)格低，還附送家具家電，并明確標(biāo)出“可議價(jià)”。

　　急售房雖好看卻未必都好“吃”

　　在變動(dòng)的市場(chǎng)下，鐵板一塊的賣方市場(chǎng)開始分化。有些看空后市的，或者急需用錢的賣家，從“不斷跳價(jià)”變成“可以議價(jià)”，急售房也頻頻出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士提醒，有些急售房，確實(shí)價(jià)格讓步較大，但也有一些房源，看起來雖然便宜，但要求很高，甚至還潛藏一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　王小姐在1月8日的報(bào)上，看到一套白玉路、寧夏路白玉新村的房源，兩房?jī)蓮d，88.93平方米，120萬元，單價(jià)約1.36萬元，比市場(chǎng)價(jià)約低6000―7000元/平方米。1月11日，她打電話過去時(shí)，中原地產(chǎn)凱旋分行一位業(yè)務(wù)員表示，該房在1月10日就賣掉了，由于120萬元是到手價(jià)，買家另外支付了幾萬元的稅費(fèi)。“現(xiàn)在雖然市場(chǎng)不好，但因?yàn)檫@套房確實(shí)便宜，有好幾組看房客。不過房子的缺陷也很明顯，在一樓，采光不太理想。另外，賣家由于欠債很多，急于套現(xiàn)，要求一次性付款。”她同時(shí)表示：“現(xiàn)在市場(chǎng)比較冷，要想賣得快，只能價(jià)格多讓步。

　　家住浦東的陳先生，日前看到一套滬南路、陳春路的房源，87平方米，兩房，掛牌價(jià)100萬元，比市場(chǎng)價(jià)約低40萬元。陳先生去現(xiàn)場(chǎng)才知道，該房屬于動(dòng)遷安置房，房東要求一次性付款，4月份辦理產(chǎn)證。動(dòng)遷安置房可以賣嗎？陳先生很驚訝，咨詢過后才知道，動(dòng)遷安置房不同于普通商品房，雖然總價(jià)實(shí)惠，但風(fēng)險(xiǎn)極大。“幸虧當(dāng)初沒犯糊涂，否則就可能因小失大”。

　　業(yè)內(nèi)人士提醒購(gòu)房者，一方面要耐心尋找時(shí)機(jī)，樓市調(diào)整期“容易拾到皮夾子”；另一方面，擦亮眼睛，做好功課，識(shí)破一些虛假急售房的貓膩。

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