擇校先擇房：天價學區(qū)房不受樓市政策影響

　　導讀：在調(diào)查中，記者發(fā)現(xiàn)，出現(xiàn)“擇校”先“擇房”的原因，是教育部門及學校對入學生源的硬性地域劃分——在板塊覆蓋的區(qū)域內(nèi)，學生可以通過享受義務(wù)教育免試就近入學。學區(qū)房是一個重復消費品，運用“循環(huán)經(jīng)濟”行為模式：購買學區(qū)房——孩子六年級畢業(yè)——賣房子給其他孩子，一圈一圈地買賣。

　　最近，在“新國十條”調(diào)控之下，北京樓市變化較大，部分新樓盤降價達到2000元／平方米左右。緊接著，二套房認定以房屋數(shù)量為標準的政策出臺后，有關(guān)機構(gòu)調(diào)查表明，有購房意愿者人數(shù)下降30%。然而，北京中關(guān)村、上地、清河等學府區(qū)的樓盤銷售并未受到新政沖擊，反而一路上揚，房價高居不下。置業(yè)顧問坦言，學區(qū)房房價受教育政策影響，不受房市政策影響。

　　學區(qū)房價＝片內(nèi)房價＋贊助費

　　“與其交五萬到八萬的贊助費，還不如放到自己的房子里。”

　　家住北京市通州區(qū)的陳女士，在兒子小胖還只有兩歲的時候，就開始“運籌帷幄”，在權(quán)衡了托人找關(guān)系、改戶口、交贊助費等多重“擇校”手段后，學財務(wù)的她還是選擇了購買學區(qū)房，來解決擇校難題。

　　2008年10月，小胖兩歲，陳女士開始看中關(guān)村一小和三小附近的房子，第一次來到東南小區(qū)，當時標出1.5萬元／平方米的高價房，其破舊程度超出了她的想像：臟亂的小區(qū)環(huán)境，黑暗的樓道，以及古老的戶型都讓她有些猶豫，陳女士決定再看看。

　　2009年3月，小胖三歲，中關(guān)村的學區(qū)房開始火爆。陳女士夫婦經(jīng)常是周一到周五接到中介電話，周末想去看房時，就被告知房子已經(jīng)賣掉了。而這期間，中關(guān)村一小的學區(qū)房房價飆升了30%。

　　市場的火爆造成心理的恐慌，陳女士開始擔心自己買不到合適的學區(qū)房。于是對房子的標準一降再降，而價格的飆升也讓她原本設(shè)想的三居變?yōu)閮删�。最后不僅是中一的學區(qū)房，連中三、中二的房子也開始考慮了。

　　到了今年年初，好不容易等來一套房子的她卻被告之，原來房主的孩子要到2013年才畢業(yè)，而小胖2012年就要上學。盡管房主很“大度”，說這種情況交贊助費肯定能上，而且愿意從房價里讓一部分錢作為將來的贊助費，但陳女士最終還是放棄了。

　　就在4月底，北京市房價出現(xiàn)大幅降價時，陳女士卻發(fā)現(xiàn)，位于中關(guān)村一小萬柳區(qū)的蜂鳥社區(qū)不降反升，由去年11月份中旬的3.4萬元／平方米漲到4萬元／平方米還要多。

　　兩年的買房經(jīng)歷讓陳女士疲憊不堪，在多方聯(lián)絡(luò)親戚朋友七拼八湊后，終于在2010年五一節(jié)前，以210萬元的價格拿下蜂鳥社區(qū)50平方米的一居房。

　　記者了解到，像陳女士這樣從孩子兩歲起就開始物色學區(qū)房的家長不在少數(shù)。由于北京多數(shù)學校在新生入學條件中對戶口遷入年限有要求，通常戶口需要在片區(qū)內(nèi)三年以上，這就造成越來越多的“三歲搬家”現(xiàn)象。

　　中原房地產(chǎn)萬柳區(qū)置業(yè)顧問崔中杰告訴記者，在這里買學區(qū)房的最遠有從黑龍江來的，今年2月28日，黑龍江的張先生一次性支付600萬元在萬柳區(qū)買了學區(qū)房，說是給孫子上學備著，令人驚訝的是，張先生的兒子是1987年出生的，而且現(xiàn)在還沒有女朋友。

　　據(jù)北京中原三級市場部數(shù)據(jù)，目前該片區(qū)中高檔二手商品房的價格為3.5萬元／平方米左右，較年前上漲了9%左右。購房者以選擇二居室、三居室的房源居多，主要是受學區(qū)房需求旺盛的影響。

　　在調(diào)查中，記者發(fā)現(xiàn)，出現(xiàn)“擇校”先“擇房”的原因，是教育部門及學校對入學生源的硬性地域劃分——在板塊覆蓋的區(qū)域內(nèi)，學生可以通過享受義務(wù)教育免試就近入學。于是，很多學區(qū)房中介公司在出售房屋廣告中會紛紛標明：“帶一個名額”。記者就此詢問位于海淀區(qū)中關(guān)村三小附近的順益興聯(lián)行房產(chǎn)公司中關(guān)村店置業(yè)顧問呂樹安，他告訴本報記者，今年他們中關(guān)村店房源中有80%是帶名額的，很多人買房子就是為了這個名額。

　　對于哪條街道、哪一棟樓房里的孩子可以進哪一所學校，學區(qū)房置業(yè)公司工作人員都心中有數(shù)。往往同樣一個地段，相隔不過100米，由于有“片區(qū)”內(nèi)外之異，價格也是天壤之別。

　　以中關(guān)村萬柳區(qū)域為例，同樣是位于萬柳區(qū)附近的光大花園，距離蜂鳥社區(qū)僅百米之遙，由于不在中關(guān)村三小的劃片范圍內(nèi)，房價竟差出7000元—8000元／平方米之多。

　　“學區(qū)房是一個重復消費品。”置業(yè)顧問呂樹安給本報記者描述了這樣一種學區(qū)房“循環(huán)經(jīng)濟”行為模式：購買學區(qū)房——孩子六年級畢業(yè)——賣房子給其他孩子，一圈一圈地買賣。

　　記者了解到，一些名校為了限制想要涌入學校的巨量生源，出臺了種種限制措施�？偟膩碚f，目前北京各個城區(qū)關(guān)于買房入學的規(guī)定尚未統(tǒng)一，大致可以分成以下幾種：

　　第一，最簡單、省心的：在學區(qū)內(nèi)買房入戶籍即可入學。

　　第二，最復雜的：在購房年限、全家戶口、居住情況等方面存在不同的規(guī)定。除了要求在學區(qū)內(nèi)有房產(chǎn)外，對于全家是否北京戶口、全家戶口是否都落戶于學區(qū)內(nèi)、在學區(qū)居住是否長期等都有明確規(guī)定。如中關(guān)村三小要求，孩子戶口必須在學區(qū)內(nèi)，且全家人戶口均須在房產(chǎn)本上，并需住滿三年。這意味著，如欲讓孩子入學中關(guān)村三小，必須提前三年購房過戶。

　　第三，同一房產(chǎn)戶所用入學名額，須間隔6年以上。

　　不同學校的入學規(guī)定不一樣，并且同一所學校的入學規(guī)定也在發(fā)生變化，所以購房之前都要打聽清楚。詳細、確鑿的規(guī)定，需要參照每個學校該年的招生簡章。

　　搜狐焦點網(wǎng)參與調(diào)查的買房上名校京城學區(qū)房調(diào)查結(jié)果顯示：有91.6%的人關(guān)注學區(qū)房。“北京教育地產(chǎn)分析報告”顯示，以中關(guān)村一小附近的二手房為例，學區(qū)房和非學區(qū)房之間，不但價格相差6500元—7500元／平方米不等，而且在某段時間的價格漲幅差異也較大，最重要的是供求關(guān)系大相徑庭，學區(qū)房供不應求，非學區(qū)房供大于求。

　　“家長的消費行為是一個典型的利他行為，和其他消費行為全是反著來的。義務(wù)教育體制的建設(shè)是要讓家長的利他行為有釋放的空間，你不能老堵著。這是要命的，擇校反映出來的是義務(wù)教育體制單一，大家的選擇沒有空間。”北京師范大學教育管理學院副院長曾曉東表示，把“擇校”變成“擇房”，是家長對于教育資源不公平、教育體制單一的一種無奈妥協(xié)。

　　房產(chǎn)政策影響小教育政策影響大

　　“這邊受住房政策影響不大，萬柳這邊就是做學區(qū)房，除非是教育政策發(fā)生變化。”4月24日，我愛我家業(yè)務(wù)部經(jīng)理李斌這樣評價萬柳區(qū)學區(qū)房“雷打不動”的價格原因。

　　近兩年來，北京市已經(jīng)形成了幾個頗具規(guī)模的學區(qū)房熱點板塊，首推中關(guān)村地區(qū)，包括中關(guān)村、學院路以及萬柳地區(qū)，這里重點小學、中學都較為集中。相對中關(guān)村來說稍差一些但也屬重點板塊的，包括東城區(qū)的東四地帶，西城區(qū)的平安里板塊，還有朝陽地區(qū)的學區(qū)房板塊也較熱賣。

　　“學區(qū)房是剛性需求，跟今年出不出樓市政策沒關(guān)系。孩子要上學，這個是必須的。今年的學區(qū)房房價還是在往上漲的，一直會漲。”北京鑫尊房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司置業(yè)顧問周相格也認為樓市政策不會影響學區(qū)房。

　　記者粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，圍繞中關(guān)村三小萬柳分部周圍大概有40多家房地產(chǎn)公司，包括中原、我愛我家、鏈家、鑫尊、二十一世紀等，僅中原在萬柳區(qū)就有5家。業(yè)務(wù)范圍覆蓋著中關(guān)村三小萬柳分部和萬泉小學，還有十九中。

　　“只要北京的學校資源平衡了，就不會出現(xiàn)學區(qū)房這個概念。只要教育資源平衡不了，重點小學在這邊的話，就平衡不了。”我愛我家業(yè)務(wù)部經(jīng)理李斌這樣解讀學區(qū)房的前景。

　　明年將是2008奧運寶寶扎堆兒滿三歲的時間，按照“三歲搬遷”的理論，學區(qū)房將再度迎來一個“擇校大戰(zhàn)”高峰期。學區(qū)房的經(jīng)紀人們對此信心滿滿。
 

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