買學(xué)區(qū)房必知的法律知識

為了不讓孩子輸在起跑線上享受更好的教育，搶占名校資源也催生了一個(gè)新的名詞學(xué)區(qū)房，但是你知道學(xué)區(qū)房原房主是否應(yīng)該協(xié)助新房主辦理業(yè)務(wù)？租期未滿的學(xué)區(qū)房，已付租金如何算？快來一起來看看在購買學(xué)區(qū)房過程中也會產(chǎn)生的各種問題吧！

疑問一：原房主未將戶口遷出，能否辦理入戶？

為便于孩子入學(xué)，甲在市區(qū)購買了一套學(xué)區(qū)房，并簽訂了購房合同。但是辦理入戶手續(xù)時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)原房主沒有將戶口從該地址遷出，甲無法辦理入戶手續(xù)，影響了孩子入學(xué)。遇到這種情況該怎么辦？

答案：

可先為新房主辦理落戶，再動(dòng)員原房主遷出戶口。房屋出賣后，原房主在此處已沒有了固定住所，不具備在此處登記戶口的條件，原房主應(yīng)當(dāng)將戶口遷入其具備落戶條件的地方入戶，以便新房主遷移戶口。

對原住戶居民搬走但戶口仍未遷出的，可先為新搬入的現(xiàn)住居民辦理落戶手續(xù)，因此，新房主可依據(jù)該文件，向派出所申請為其辦理落戶手續(xù)。

雙方事前可以約定賣方應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之日起一定期限內(nèi)將戶口遷出，逾期未遷出，需承擔(dān)一定金額的違約責(zé)任，并約定若因原房主拒絕遷出戶口導(dǎo)致新房主無法或延期落戶，從而影響子女入學(xué)的，買房者有權(quán)解除合同，以此督促原房主盡早辦理戶口遷移手續(xù)。

疑問二：原房主是否應(yīng)該協(xié)助新房主辦理業(yè)務(wù)？

乙在市區(qū)購買了一套面積小于60㎡的學(xué)區(qū)房，由于疏忽，沒有把該學(xué)區(qū)房的水電戶名變更過來。根據(jù)相關(guān)政策，小升初時(shí)，面積在60㎡以下的房屋要提供居住滿3年的證明，才能滿足第一批入學(xué)條件，而提供居住證明需要有水電費(fèi)繳納情況，請問，原房主是否有義務(wù)協(xié)助新房主將水電戶名變更？

答案：

原房主是否有義務(wù)協(xié)助新房主將水電戶名變更，要看協(xié)助更名是否是原房主應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)。因房子已經(jīng)歸給新房主所有，繳納水電費(fèi)的義務(wù)人也是新房主，則水電戶名理應(yīng)與新房主一致。

原房主將水電戶名進(jìn)行變更，屬于購房合同中附隨的協(xié)助義務(wù)，即便購房合同中對此沒有進(jìn)行約定，作為合同的附隨義務(wù)，原房主也是有義務(wù)協(xié)助新房主將水電戶名進(jìn)行變更。

疑問三：無法辦理按揭貸款咋辦？

丙想購買一套學(xué)區(qū)房，無法一次性支付全部購房款，打算辦理按揭貸款。看中一套房簽訂合同之后，才發(fā)現(xiàn)該房的面積過小且房齡已經(jīng)超過30年。這樣的話，商業(yè)銀行不給予辦理銀行按揭貸款，請問，丙該怎么辦？

答案：

要看雙方事先是否知情，購房前應(yīng)了解貸款條件。如果在簽訂購房合同時(shí)，約定付款方式為按揭貸款，但雙方對該房屋不能辦理按揭貸款均不知情的，雙方均無過錯(cuò)，可以約定變更付款方式為一次性付款或分期付款，并且賣方應(yīng)當(dāng)在變更付款方式后，給予買方一定的合理期限籌備資金以支付購房款。

若買方明知房屋不能辦理銀行貸款，依然簽訂購房合同，則應(yīng)自行承擔(dān)不利后果，即在不能辦理銀行貸款時(shí)仍應(yīng)當(dāng)依約按時(shí)支付足額購房款給賣方；若賣方明知房屋不能辦理銀行貸款卻隱瞞這一事實(shí)，買方最終不能辦理銀行貸款，導(dǎo)致購房目的不能實(shí)現(xiàn)，則買方有權(quán)解除購房合同。

貸款購房的，應(yīng)當(dāng)先向當(dāng)?shù)劂y行了解哪些房產(chǎn)不能辦理按揭貸款，在買房時(shí)注意房產(chǎn)面積及房齡，以免簽訂了購房合同卻無法貸款。

疑問四：租期未滿的學(xué)區(qū)房，已付租金如何算？

丁購買了一套學(xué)區(qū)房，并簽訂了購房合同。原房主之前已將房屋出租，且D在購買時(shí)租期未滿。但原房主并沒有告訴丁，租客給他一次性支付了一年的租金。請問，租客已支付給原房主的剩余租金該怎么結(jié)算，是否應(yīng)當(dāng)從購房款中抵扣？

答案：

根據(jù)買賣不破租賃原則，原先的承租人可以要求繼續(xù)租住在該學(xué)區(qū)房內(nèi)直至租賃期滿。

購房者應(yīng)事先了解清楚所購房屋是否存在租賃情況，如果雙方并未對此進(jìn)行約定，新房主取得房屋所有權(quán)后，享有房屋出租收益權(quán)，而原房主在簽訂協(xié)議時(shí)未向新房主披露后續(xù)租金已經(jīng)收取的事實(shí)，損害了新房主的合法權(quán)益，新房主據(jù)此可以向原房主主張經(jīng)濟(jì)損失賠償。

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